El abecé del alquiler

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¿Qué implica alquilar una vivienda? ¿A qué nos obliga la Ley de Arrendamientos Urbanos? Ahí van una serie de consejos básicos sobre los aspectos más relevantes que los propietarios deben tener en cuenta una vez tomada la decisión de alquilar su inmueble.

Abordábamos en el primero de los artículos de este manual de consejos básicos para los propietarios de inmuebles, cuáles eran las principales ventajas e inconvenientes de alquilar la casa. No perder la propiedad de la vivienda, estar en disposición de venderla en cualquier otra ocasión o de ofrecerla como aval en un préstamo bancario, mantener el piso ocupado o el poco papeleo que exige un contrato de alquiler, estaban en la lista de puntos a favor.
En el otro lado de la balanza, la dificultad de echar a los inquilinos durante los 5 años de duración mínima de los contratos de alquiler, la obligación de realizar obras de reforma y mantenimiento en caso de que sean necesarias, la responsabilidad del propietario sobre los daños a terceros que pueda producir el inmueble o los numeros quebraderos de cabeza que suelen acompañar las complicadas relaciones entre caseros e inquilinos.
Pero una vez tomada la decisión, ¿qué implica alquilar una vivienda? La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 es el marco normativo que regula todo lo referente al alquiler de vivienda, trasteros, mobiliario, plazas de garaje y demás dependencias, espacios o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. Hay muchos aspectos a tener en cuenta, éstos son los que requieren de nuestra especial atención:

• Contrato: no hay un modelo de contrato estipulado por ley, con lo cual puede adaptarse a las condiciones pactadas por cada casero con su futuro inquilino, reflejando los acuerdos en cláusulas. El propietario está obligado a prorrogar el contrato anualmente por un período mínimo de cinco años, salvo que el inquilino manifieste no renovarlo.

• Cesión del contrato y subarriendo: en el caso de que el inquilino quiera dejar el piso, deberá notificarlo al propietario con 30 días de antelación. Además, el inquilino no podrá ceder el contrato ni subarrendar de forma parcial la vivienda sin el consentimiento previo del arrendador.

• Fianza: la LAU establece la obligatoriedad de dejar una fianza equivalente a una mensualidad de renta. El propietario tiene la obligación de devolver al inquilino el importe de esta fianza, siempre y cuando la vivienda se encuentre en un perfecto estado.

• Renta: la renta de alquiler se determinará de manera libre y, durante los cinco años de vigencia del contrato, sólo podrá actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, aplicando la variación porcentual anual del Índice General de Precios del Consumo (IPC). A partir del sexto año, la renta de alquiler se podrá volver a negociar por ambas partes. Si no se estipula lo contrario, el inquilino debe pagar la renta durante los 7 primeros días del mes y el propietario no podrá exigir ninguna mensualidad por adelantado.

• Impago de alquiler y/o daños en la vivienda: la recientemente aprobada Ley de Medidas de Agilización Procesal agiliza el procedimiento mediante el cual los propietarios de una vivienda pueden reclamar los atrasos de mensualidades a inquilinos morosos. Es recomendable, en estos casos, contratar un seguro de protección jurídica de arrendador que cubra tanto los daños causados por actos vandálicos en tu vivienda y el pago de las mensualidades atrasadas, hasta la designación de abogado y procurador.

• Gastos generales: casero e inquilino pueden pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, sean a cargo del inquilino. Durante los cinco primeros años de contrato estos gastos sólo podrán incrementarse anualmente y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda subirse la renta. Los gastos por servicios que se individualicen mediante aparatos contadores correrán a cargo del inquilino.

• Obras de reforma y mantenimiento: el propietario está obligado a realizar, sin derecho subir la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, excepto cuando el deterioro sea directamente imputable al inquilino.

• Suministros: es aconsejable, una vez formalizado el contrato de arrendamiento, cambiar la titularidad de los contratos de los suministros de gas, electricidad y agua y ponerlos a nombre del inquilino. Si se produjera algún impago de recibos, la compañía de servicios exigirá el pago de los consumos pendientes al titular del contrato. El propietario, por su parte, es el responsable del mantenimiento del sistema de estos suministros.

Fuente: La Vanguardia